- Einführung
Bodenrichtwerte sind auf ein Referenzgrundstück angepasste Bodenwerte. Die Bodenrichtwerte für den Landkreis Landsberg am Lech ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in regelmäßigen, derzeit zweijährigen, Abständen. Wie der Name „Richtwert“ bereits vermuten lässt, handelt es sich hierbei um eine Richtgröße, welche nicht mit einem direkten Wert oder Preis für ein Grundstück verwechselt werden darf. Neben der Wertermittlung von Grundstücken, werden Bodenrichtwerte u.a. von Finanz- oder Vermessungsämtern verwendet. Die letzte Veröffentlichung der Bodenrichtwerte im Landkreis Landsberg erfolgte mit Stand zum 31.12.2018. Die nächste Veröffentlichung ist mit Stand zum 31.12.2020, für das Frühjahr/Sommer 2021 geplant.
- Bodenrichtwerte
Im Landkreis Landsberg am Lech werden rd. 82 Bodenrichtwertzonen[1] unterschieden und bewegen sich zum 31.12.2018 von rd. 180 €/m² im südlichen Landkreis bis zu rd. 1.050 €/m² für Grundstücke am Ammersee[2]. Rund die Hälfte (52%) aller Bodenrichtwerte bewegen sich zwischen 180 €/m² bis 500 €/m². Im Vergleich zur letzten Betrachtung aus dem Jahr 2017 ist hier ein eindeutiger Anstieg der Bodenrichtwerte erkennbar (2017 waren ¾ aller Werte geringer als 350 €/m²).
Die folgende Abbildung zeigt die Verteilung der Häufigkeit der Bodenrichtwerte im Landkreis Landsberg am Lech zum 31.12.2018, aufgeteilt in Abständen von je 250 €/m².
Quelle: Bodenrichtwerte GAA LL, eigene Berechnung. Eigene Darstellung.
Abbildung 1 Verteilung der Häufigkeit der Bodenrichtwerte im Landkreis Landsberg.
Im Landkreis Landsberg am Lech ist eine deutliche Häufung der hochwertigen Lagen am Ammersee – in den Gemeinden Dießen, Utting, Schondorf und Eching – sowie in der Kreisstadt Landsberg am Lech zu erkennen. Der südliche Landkreis orientiert sich am unteren Bereich der Wertspanne und bewegt sich üblicherweise zwischen rd. 180 €/m² bis rd. 300 €/m². Etwas besser stellt sich die Situation im nördlichen Landkreis dar – hier bewegen sich die Richtwerte in einer Spanne von rd. 230 €/m² bis 350 €/m². Das Gebiet zwischen Landsberg und Ammersee, wie z.B. die Gemeinden Penzing, Pürgen, Schwifting und Finning bilden das untere Mittelfeld und bewegen sich in einer Spanne von rd. 370 €/m² bis 420 €/m². Deutlich erkennbar ist in dieser Region der Verlauf der BAB 96 mit den jeweiligen Anschlussstellen. Eine weitere deutliche Auffälligkeit zeigt der Umkreis der S-Bahn-Haltestelle Geltendorf und der naheliegenden BAB 96 Auf- und Abfahrt. So gleichen sich die Bodenrichtwerte um die Gemeinden Geltendorf, Eresing, Windach und Greifenberg einander an und bewegen sich in einer Spanne von rd. 520 €/m² bis rd. 640 €/m² im oberen Mittelfeld der Bodenrichtwerte. Neben der infrastrukturellen Nähe zur BAB 96 und der S-Bahn-Haltestelle Geltendorf spielt hier auch die Nähe zum Ammersee eine wertbeeinflussende Rolle.
Die nachfolgende Abbildung zeigt die Entwicklung der Bodenrichtwerte seit 1994 im Landkreis Landsberg am Lech exemplarisch an den Gemeinden Prittriching im Norden, Utting am Ammersee, Rott im Süden, Unterwindach an der Achse BAB 96 und Landsberg am Lech als Mittelzentrum.
Quelle: Bodenrichtwerte GAA. Eigene Darstellung.
Abbildung 2 Vergleich von Bodenrichtwerten im Landkreis Landsberg am Lech
Die Steigerungen der Bodenrichtwerte im gesamten Landkreis Landsberg betrugen im Zeitraum 2016 zu 2018 rd. 14% bis rd. 87%. Im arithmetischen Mittel über alle Zonen betrug die Steigerung rd. 40%. Die Hälfte aller Steigerungen der Bodenrichtwert lag zwischen rd. 30 % und rd. 47 %.
- Ausblick
Ein Blick auf den derzeitigen Datenstand lässt für den Landkreis Landsberg eine ähnliche Entwicklung der vorangegangenen Jahre annehmen. Die Gemeinden am Ammersee, wie auch die Stadt Landsberg am Lech bewegen sich weiterhin auf einem hohem Niveau. Durch den zunehmenden Siedlungs- und Preisdruck auf infrastrukturell gut erschlossene Lagen, wie die Stadt Landsberg am Lech, die Marktgemeinde Kaufering oder verkehrsgünstig gelegene Gemeinden entlang der BAB 96, lassen die Nachfrage in den Umlandgemeinden steigen – Interessenten und Käufer weichen auf „günstigere“ Lagen aus und fungieren als preiserhöhende Determinante. Hiervon betroffen sind insbesondere die Gemeinden im nördlichen und südlichen Landkreis. Im Raum zwischen Landsberg und Ammersee war im Betrachtungszeitraum nur ein sehr geringes Marktgeschehen zu beobachten.
Abbildung 3 zeigt den Vergleich der Indizes der Bodenrichtwerte der Stadt München, der Stadt Landsberg am Lech und dem Wohnbauland-Index für Deutschland. Die rot eingezeichnete Kurve ist die Trendlinie (polynomisch 3 Grad) der Stadt Landsberg am Lech mit einer Prognoseberechnung, bezogen auf das Ende des Jahres 2020.
Quelle: Gutachterausschuss Landsberg, Marktbericht 2018 GAA München, destatis.de, eigene Darstellung.
Abbildung 3 Entwicklung der Indizes seit 1995
Eine Aussage auf welches Niveau sich die kommenden Bodenrichtwerte entwickeln werden, ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich. Das Jahr 2020 ist noch nicht abgeschlossen und hierdurch können sich naturgemäß Änderungen – aus den noch kommenden Kauffällen – ergeben.
Ich hoffe Ihnen einen kleinen Ein- und Ausblick über die Grundstückssituation im Landkreis Landsberg gegeben zu haben und stehe Ihnen bei Fragen oder Anregungen gerne zur Verfügung.
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[1] Bodenrichtwerte ohne Gewerbegebiete, ohne Zonierungen von Bebauungsplänen und ohne Altstadt-Zonierung.
[2] Ohne der Altstadt von Landsberg am Lech.
Dipl.-SV(DIA) Stefan Neumair
Sachverständiger für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken.
Gutachter des Gutachterausschusses Landsberg am Lech.
Kontaktdaten:
Dipl.-SV (DIA) Stefan Neumair
Schwiftinger Straße 2-4
86899 Landsberg am Lech
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